Infiltrazioni e Danni da Acqua a Monza - ing. F. SALAMANO

Case study · 20 settembre 2026 · Monza

Infiltrazioni e danni da acqua a Monza, in breve: le domande che lo studio legale ha posto e le risposte tecniche che l'incarico ha prodotto.

Domanda del difensoreRisposta tecnica
Che cosa chiedevaSe la CTU, che colloca l'origine «nel terrazzo» senza dire da quale elemento, basti a fondare la domanda contro la proprietaria del terrazzo a livello; la controparte parla di condensa.
Che cosa si è misuratoTermografia e umidità nell'alloggio sottostante, rilievo del terrazzo, prova d'acqua un settore alla volta con osservazione simultanea dal basso.
Da dove entra l'acquaDal giunto fra pavimento e parapetto: prova positiva, riproducibile; il bocchettone resta una concausa minore non esclusa; la condensa è esclusa dalle misure.
Che cosa reggeSemaforo verde: la tesi «l'acqua viene dal terrazzo» è sostenibile sul piano tecnico. Nessun giudizio sull'esito della causa.
Che cosa serve per decidereOsservazioni alla CTU, richiesta di chiarimenti, quesito integrativo su giunto e bocchettone, elenco degli interventi distinto per elemento.
Prova d'acqua su un terrazzo a livello con termocamera e umidimetro per una perizia su infiltrazioni a Monza
La prova d'acqua si esegue un settore alla volta, con quantità e tempi annotati, mentre sotto si osserva con termocamera e umidimetro: è il modo per dire da dove entra l'acqua, non solo che entra.

Infiltrazioni e danni da acqua a Monza: la CTU dice «dal terrazzo», basta per attribuire la responsabilità?

No, a nostra lettura: una CTU che indica il terrazzo senza individuare l'elemento che perde lascia aperta la tesi opposta, e infatti la controparte l'ha usata. In un contenzioso per infiltrazioni e danni da acqua a Monza la domanda che decide il lavoro tecnico non è «di chi è la colpa» ma «da quale elemento entra l'acqua». L'incarico è arrivato dallo studio legale che assiste il proprietario di un appartamento di un edificio residenziale della città, sotto un terrazzo a livello di uso esclusivo dell'unità superiore. Dopo ogni pioggia intensa comparivano macchie sul soffitto e lungo una parete perimetrale, con intonaco scrostato. La CTU era già depositata.

Cronologia in sei tappe: incarico, lettura della CTU, sopralluogo e termografia, prova d'acqua sul terrazzo, osservazioni al CTU, esito tecnico
Le sei tappe del consulente di parte, dall'incarico all'esito tecnico. La tappa che cambia il caso è la prova d'acqua per settori: senza quella, la localizzazione dell'ingresso resta un'opinione.

La relazione d'ufficio riconosceva la provenienza «dal terrazzo soprastante», ma si fermava lì: nessuna prova d'acqua, nessuna termografia, nessuna distinzione fra giunto pavimento-parapetto, bocchettoni e campo della pavimentazione. La controparte, proprietaria del terrazzo, aveva depositato una nota del proprio consulente che attribuiva una parte rilevante dei danni a condensa interna per scarsa ventilazione dell'alloggio danneggiato.

La domanda del difensore («la CTU basta?») è stata riscritta in una domanda tecnica, secondo il metodo del quesito tecnico per la CTU: quale elemento del terrazzo lascia passare l'acqua, con quale percorso raggiunge soffitto e parete, e le manifestazioni sono compatibili con la sola infiltrazione o anche con una condensa interna? Solo con questa risposta il difensore sceglie fra osservazioni, chiarimenti e quesito integrativo (sul rapporto fra consulente d'ufficio e di parte: CTU e CTP nel processo civile).

Come si prova da dove entra l'acqua senza demolire il terrazzo?

Con una prova d'acqua per settori, letta dal basso con termocamera e umidimetro: si bagna un elemento alla volta e si registra quando e dove compare la risposta nell'alloggio. Prima, però, serve il fascicolo: CTU con allegati, regolamento e tabelle millesimali, verbali assembleari, storia dei lavori sul terrazzo con date e imprese, fotografie dei danni scattate dal proprietario (elenco generale delle evidenze da raccogliere). Un dato c'era e la CTU non l'aveva usato: le date delle fotografie coincidono con le piogge, senza macchie nuove nei periodi asciutti.

Il sopralluogo si è svolto in una giornata, con accesso al terrazzo concordato fra i difensori. Primo passaggio, nell'alloggio: rilievo termografico di soffitto e parete, eseguito da un operatore di livello 2 secondo la UNI EN ISO 9712 e condotto secondo la UNI EN ISO 6781-1:2023 per i servizi termografici a infrarossi negli edifici, con le condizioni di ripresa annotate; misure di umidità delle murature con umidimetro a contatto su una griglia di punti. Sul terrazzo: rilievo di pavimentazione, giunti, pendenze e bocchettoni, con gli strati visibili alle soglie letti secondo la UNI 8178-2:2019 (sistemi di copertura continua).

Secondo passaggio, la prova d'acqua. Il terrazzo è stato diviso in settori: il giunto pavimento-parapetto sopra la parete danneggiata, i due bocchettoni, la soglia della portafinestra, il campo della pavimentazione. Ogni settore è stato bagnato separatamente, con quantità e durata annotate, mentre sotto un secondo operatore registrava con termocamera e umidimetro il tempo di comparsa delle variazioni; fra un settore e l'altro si è atteso il silenzio del precedente. Tutto fotografato e verbalizzato con orari.

Un limite dichiarato nella relazione di parte: un tratto della pavimentazione era stato risigillato dalla proprietaria del terrazzo prima della causa, senza fotografie dello stato precedente. Lì la prova d'acqua descrive lo stato attuale, non quello dei primi danni; le cautele sono nell'articolo sulla preservazione delle evidenze.

La condensa può spiegare le macchie sul soffitto?

No: le misure la escludono. L'umidità cresce dal solaio verso il basso e non dal pavimento o dagli angoli freddi; la termografia mostra un'area fredda a lingua che parte dal giunto, non le chiazze diffuse dei ponti termici; i danni compaiono dopo le piogge e non nei mesi freddi; la prova d'acqua ha riprodotto la manifestazione in una giornata asciutta. A favore della condensa restavano solo la nota della controparte e il fatto che il locale abbia una sola finestra.

Schema dei percorsi dell'acqua in una perizia su infiltrazioni a Monza: giunto pavimento-parapetto con prova d'acqua positiva, bocchettone non escludibile, condensa esclusa
Tre percorsi dell'acqua a confronto con le evidenze: il giunto pavimento-parapetto è documentato dalla prova d'acqua, il bocchettone resta una concausa minore non escludibile, la condensa è esclusa dalle misure.

La condensa era uno dei tre percorsi confrontati con le evidenze (schema delle ipotesi causali alternative); gli altri due: il giunto fra pavimento e parapetto, dove il risvolto della membrana termina sotto la copertina, e i bocchettoni di scarico.

Giunto pavimento-parapetto. A favore: bagnando quel solo settore è comparsa, in un tempo compatibile con lo spessore del solaio, un'area fredda sul soffitto sopra la parete danneggiata, con umidità in aumento nei punti sottostanti; la copertina del parapetto aveva giunti aperti e il risvolto della membrana stava più basso del battente di una pioggia intensa; le fotografie storiche mostrano macchie che partono dall'angolo fra soffitto e parete. Contro: nulla. È il fatto meglio documentato del caso, riproducibile da chiunque ripeta la prova.

Bocchettoni di scarico. A favore: uno dei due bocchettoni non presentava il collare di raccordo con la membrana e si trovava a pochi metri dalla zona danneggiata. Contro: la bagnatura del solo bocchettone non ha prodotto segnali nei tempi della prova; la zona danneggiata non è allineata con lo scarico. Resta una concausa minore non escludibile, perché una prova più lunga potrebbe dare esito diverso: inferenza nostra, dichiarata come tale.

La CTU non aveva sbagliato direzione, aveva saltato un passaggio: localizzare l'ingresso con una prova e verificare la tesi alternativa con misure. Nella griglia per contestare una CTU questa lacuna sta a metà fra «dati» e «metodo»: non si attacca la competenza del consulente d'ufficio, si indica la prova assente e ciò che cambia quando la si esegue.

Che cosa regge in contraddittorio e che cosa no?

Regge la tesi principale: l'acqua entra dal terrazzo, da un elemento preciso, e nessuna parte dei danni dipende dall'alloggio sottostante. Non regge, e non è stata sostenuta, l'idea che il bocchettone sia del tutto estraneo.

Percorso dell'acqua Evidenze a favore Evidenze contro Stato
Giunto pavimento-parapetto Prova d'acqua positiva nel solo settore; termografia e umidità coerenti; risvolto basso e copertina con giunti aperti; fotografie storiche Nessuna di rilievo Documentato (fatto)
Bocchettone di scarico Collare assente; vicinanza alla zona danneggiata Prova d'acqua negativa nei tempi della prova; zona non allineata Non escludibile (inferenza, concausa minore)
Condensa interna Nota della controparte; locale con una sola finestra Gradiente di umidità dal solaio; forma dell'area fredda; correlazione con le piogge; manifestazione riprodotta a secco Esclusa dalle misure

Semaforo verde — tesi sostenibile: l'ingresso dell'acqua dal terrazzo è documentato con una prova riproducibile e la tesi alternativa della condensa è esclusa da misure; la concausa non escludibile riguarda un altro elemento dello stesso terrazzo e non sposta la conclusione. Il semaforo riguarda la tenuta tecnica della tesi, non l'esito del giudizio.

Chi deve intervenire sul terrazzo a livello, il condomino o il condominio?

La risposta giuridica spetta al difensore; quella tecnica, che la precede, è: perdono due elementi distinti, il risvolto della membrana con la copertina del parapetto e un bocchettone senza collare. L'art. 1126 c.c. regola la spesa delle riparazioni o ricostruzioni dei lastrici solari di uso esclusivo fra chi ne ha l'uso e i condomini a cui il lastrico serve; se e come si applichi a questo terrazzo la relazione di parte non lo anticipa. Fornisce invece l'elenco degli interventi distinto per elemento, con il ripristino dei danni interni a parte, perché nessuna quantificazione mescoli componenti con responsabilità potenzialmente diverse.

Che cosa riceve il difensore alla fine dell'incarico?

Schema tesi del committente, prove raccolte, che cosa regge, con gradino finale: semaforo verde, tesi sostenibile
La tesi del committente passa attraverso le prove raccolte e ne esce confermata nella parte che conta. Il semaforo verde dice al difensore su che cosa può contare e quale dettaglio non conviene sostenere.

Quattro documenti leggibili dalla controparte e dal giudice, non un parere: per uno studio legale che segue danni da acqua in un condominio a Monza il consulente serve a rendere la tesi verificabile da chiunque.

Osservazioni alla CTU nel termine fissato dal giudice ai sensi dell'art. 195 c.p.c., in tre blocchi: la prova che la relazione non aveva eseguito (prova d'acqua per settori, con verbale, fotografie e termogrammi), il passaggio di metodo mancante (origine indicata senza localizzazione) e la conseguenza sulle conclusioni (ingresso al giunto pavimento-parapetto; condensa esclusa). Il metodo generale è nella pagina sulla revisione di una CTU.

Richiesta di chiarimenti su due punti: su quali osservazioni il consulente d'ufficio fondasse la provenienza «dal terrazzo» senza individuare l'elemento, e con quali misure avesse valutato la condensa.

Quesito integrativo proposto al difensore: ripetizione della prova d'acqua in contraddittorio su giunto e bocchettone, con durata maggiore per il bocchettone, e acquisizione della documentazione della risigillatura eseguita prima della causa. Chiude le incertezze residue o rivela una concausa più pesante: in entrambi i casi il difensore lo sa prima.

Elenco degli interventi distinto per elemento, descritto sopra (che cosa può e non può fare un consulente tecnico di parte).

Infiltrazioni e Danni da Acqua a Monza - ing. F. SALAMANO: chi ha seguito il caso

Ing. Fabrizio Salamano, ingegnere forense, consulente tecnico di parte e CTU — ritratto professionale
L'Ing. Fabrizio Salamano ha firmato la consulenza di parte per lo studio legale nel caso del terrazzo di Monza; qualifiche e sedi sono nella sua scheda.

L'incarico è stato firmato dall'Ing. Fabrizio Salamano: ingegnere civile formato al Politecnico di Torino, iscritto dal 1995 all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Torino, CTU e perito presso il Tribunale di Ivrea, termografo di livello 2 certificato UNI EN ISO 9712, attivo in ingegneria forense dal 1994. Nel caso ha curato di persona lettura della CTU, rilievo termografico, prova d'acqua e stesura delle osservazioni, lavorando dalla sede di Milano.

Iscrizioni e abilitazioni sono verificabili alla fonte dalla scheda dell'Ing. Fabrizio Salamano. Firma: Ing. Fabrizio Salamano, responsabile tecnico dell'incarico; il caso è reso in forma anonimizzata, a scopo informativo.

Sede a Milano, sopralluogo a Monza: come si organizza l'incarico e quale tribunale è competente?

Non abbiamo sede a Monza: operiamo dalla sede di Milano, che dista dal Tribunale di Monza circa 21 km, mezz'ora d'auto senza traffico dal centro (calcolo su OpenStreetMap, 20/09/2026); Milano e Monza sono anche collegate da un treno diretto. Fascicolo e piano di lavoro si trattano a distanza con lo studio; a Monza e nel circondario si va per sopralluogo, termografia, prova d'acqua, operazioni del CTU e udienze in cui il consulente di parte è ammesso (art. 201 c.p.c.), in giornate fissate insieme. Il coordinamento con l'avvocato è spiegato in come lavoriamo con lo studio legale; l'offerta per la città è nella pagina dedicata a Monza, gli altri incarichi nell'hub Monza e Brianza.

Dato locale Riferimento
Sede da cui si opera Milano (nessuna sede a Monza) · tel. 02 5656 9756 · lun-ven 9-13 / 14-18
Tribunale Tribunale di Monza, Piazza Giuseppe Garibaldi 10, 20900 Monza (MB) · centralino 039/39041 · sedi e uffici
Circondario 62 comuni: la provincia di Monza e della Brianza tranne Limbiate, più 8 della Città metropolitana di Milano (competenza territoriale)
Corte d'Appello Corte d'Appello di Milano, Via Freguglia 1, 20122 Milano; Monza è uno dei nove tribunali del distretto (circondari)
Albi CTU e periti Dal 5 marzo 2024 l'albo del Tribunale di Monza è quello telematico nazionale (pagina del Tribunale); ricerca degli iscritti sul portale del Ministero della Giustizia
Tempi di attivazione Fissati per iscritto nel preventivo, a partire dai termini dell'ordinanza del giudice

Un limite: gli albi in cui l'Ing. Salamano è iscritto sono quelli del Tribunale di Ivrea, quindi una nomina d'ufficio a Monza passerebbe dall'albo telematico di quel foro e dalla scelta del giudice; per consulenza di parte, revisione di CTU e second opinion nessun albo è richiesto (art. 201 c.p.c.). Se il sopralluogo cade durante le operazioni peritali, ogni parte vi partecipa con il proprio consulente (art. 194 c.p.c.): una prova d'acqua fatta lì vale più della stessa prova fatta da soli.

Domande frequenti

Che cos'è una prova d'acqua su un terrazzo a livello e quanto è affidabile?

È una bagnatura controllata di un settore alla volta del terrazzo (giunto pavimento-parapetto, soglia, bocchettone, campo di pavimento), con quantità e durata annotate, mentre nell'alloggio sottostante si osservano soffitto e pareti con termocamera e umidimetro. È affidabile quando si esegue per settori separati e si documenta il tempo di comparsa dell'acqua; bagnare tutto il terrazzo insieme dimostra solo che perde, non da dove.

Quanto dura una prova d'acqua e che cosa serve per eseguirla?

Di norma una giornata di sopralluogo, con due operatori: uno sul terrazzo, uno nell'alloggio sottostante. Servono l'accesso a entrambe le unità concordato fra i difensori, una presa d'acqua sul terrazzo, termocamera e umidimetro, una giornata asciutta da almeno alcuni giorni e l'avviso alle altre parti se la prova coincide con le operazioni peritali. La durata dipende dal numero di settori e dai tempi di attesa fra uno e l'altro: si fissa nel piano di lavoro.

Quali documenti servono per contestare una CTU su infiltrazioni da un terrazzo?

La CTU con gli allegati (verbali, fotografie, misure), il regolamento di condominio e le tabelle millesimali, i verbali assembleari e le comunicazioni sull'infiltrazione, la documentazione dei lavori eseguiti sul terrazzo (impermeabilizzazione, pavimentazione, scarichi) con date e imprese, le fotografie dei danni nel tempo, le polizze. Serve anche l'accesso al terrazzo e all'alloggio sottostante per il sopralluogo: senza accesso la revisione resta un parere sul metodo.

Chi paga le riparazioni di un terrazzo a livello che causa infiltrazioni?

Il codice civile, all'art. 1126, regola la spesa delle riparazioni o ricostruzioni dei lastrici solari di uso esclusivo: un terzo a chi ne ha l'uso esclusivo, due terzi ai condomini a cui il lastrico serve. Come si applica la norma al caso concreto, e se vi siano responsabilità diverse da quelle della ripartizione, è una valutazione giuridica del difensore. Il consulente tecnico fornisce il dato che la precede: quale elemento perde, da quando e perché.

Come si svolge un sopralluogo per infiltrazioni a Monza e in Brianza?

In due tempi. Fascicolo e piano di lavoro si trattano a distanza con lo studio legale; il sopralluogo si programma in una giornata con accesso al terrazzo e all'alloggio sottostante, termografia, misure di umidità e prova d'acqua per settori, con avviso alle altre parti quando coincide con le operazioni peritali. Operiamo dalla sede di Milano (tel. 02 5656 9756), a circa mezz'ora d'auto da Monza; le date si concordano per iscritto.

Quale tribunale è competente per un condominio a Monza e dove si trova?

Di norma il Tribunale di Monza, Piazza Giuseppe Garibaldi 10, 20900 Monza (centralino 039/39041), il cui circondario comprende 62 comuni dell'area a nord di Milano, nel distretto della Corte d'Appello di Milano, Via Freguglia 1. La competenza è valutazione del difensore; il riferimento serve a organizzare presenza e operazioni peritali.

Seguite anche i comuni della Brianza fuori Monza, come Vimercate, Seregno o Desio?

Sì: il circondario del Tribunale di Monza comprende 62 comuni, cioè la provincia di Monza e della Brianza tranne Limbiate e 8 comuni della Città metropolitana di Milano, fra cui Sesto San Giovanni e Cinisello Balsamo (elenco sulla pagina ufficiale del Tribunale). Il sopralluogo si organizza allo stesso modo in tutto il circondario, partendo dalla sede di Milano; per Limbiate il foro è diverso e lo indica il difensore.

Un ingegnere iscritto all'albo CTU di Ivrea può fare il consulente di parte a Monza?

Sì. La consulenza tecnica di parte non richiede l'iscrizione a un albo (art. 201 c.p.c.); l'Ing. Salamano dichiara l'iscrizione agli albi CTU e periti del Tribunale di Ivrea. Una nomina come CTU a Monza seguirebbe l'albo telematico di quel tribunale e la valutazione del giudice; gli iscritti sono consultabili sul portale del Ministero della Giustizia.

Si può accertare la causa delle infiltrazioni a Monza prima di fare causa?

Sì, con l'accertamento tecnico preventivo (art. 696 c.p.c.) o con la consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite (art. 696-bis c.p.c.), su ricorso del difensore al tribunale competente. Il consulente di parte prepara il quesito, partecipa alle operazioni e verifica che la prova d'acqua venga eseguita per settori. La scelta dello strumento spetta al difensore; il vantaggio tecnico è fissare le evidenze prima che una riparazione le cancelli.

Che cosa NON abbiamo sostenuto e perché

È il Metodo TOP applicato a un terrazzo che perde: evidenze, poi ipotesi, poi conclusioni con il loro grado di certezza (come lavoriamo per gli studi legali; altri incarichi nella sezione Case study). Un terrazzo che perde a Monza o in Brianza? Inviaci fotografie e relazione: Sottoponi un caso.

Fonti e riferimenti