Perizia Direzione Lavori a Milano - ing. F. SALAMANO
Oggetto: risposta ai quesiti del difensoreIncarico: consulenza tecnica di parte per il direttore dei lavori di un edificio direzionaleForma: lettera riservata allo studio legale, resa anonima e pubblicata a scopo informativo
Gentile Avvocato, riprendo i cinque quesiti che mi ha posto per la perizia direzione lavori a Milano affidatami nell'interesse del Suo assistito, direttore dei lavori di un edificio per uffici della città, contro il quale il committente ha unito in un'unica contestazione tre cose diverse: varianti che dice di non aver mai autorizzato, una contabilità che ritiene gonfiata e vizi comparsi dopo la consegna.
Rispondo quesito per quesito, con la risposta in apertura e poi i documenti su cui poggia; dove scrivo «a mia lettura» è un'inferenza, non un fatto. L'appalto è quello dell'art. 1655 c.c., a corpo, con un capitolato che prevedeva ordini di servizio e giornale dei lavori; il rapporto fra committente e direttore dei lavori è una prestazione d'opera intellettuale (art. 2230 c.c.). Come le norme si applichino è valutazione Sua.
Quesito 1 — Le varianti contestate erano autorizzate dal committente, e con quale prova?
Risposta. Per le varianti alle fondazioni e agli impianti sì: esistono comunicazioni scritte del committente che le approvano prima dell'esecuzione. Per le varianti alle finiture no: c'è una richiesta verbale riferita dal Suo assistito e un'email del committente successiva ai lavori, che ne prende atto senza approvarle.
L'art. 1659 c.c. dispone che l'appaltatore non possa apportare variazioni alle modalità convenute dell'opera senza l'autorizzazione del committente e che l'autorizzazione «si deve provare per iscritto»; l'art. 1661 c.c. regola le variazioni che il committente stesso ordina, entro il sesto del prezzo. Non entro nel riparto fra le due norme, che è Suo: ho cercato, per ciascuna variante, se esista un documento scritto anteriore all'esecuzione e da chi provenga.
Il metodo è una tabella con una riga per variante e quattro colonne: chi l'ha proposta, chi e quando l'ha approvata, quando è stata eseguita, quando contabilizzata. Le date di esecuzione vengono dal giornale dei lavori, dalle fotografie con i metadati originali e dalle bolle dei materiali; quelle di approvazione da email e verbali firmati.
Fondazioni: la variante nasce da una relazione geotecnica integrativa chiesta dal Suo assistito dopo lo scavo; il committente l'approva in una riunione verbalizzata, prima del getto. Impianti: la modifica alla climatizzazione parte da un'email del committente, girata all'impresa con un ordine di servizio numerato. Finiture: la sostituzione di rivestimenti e porte risulta solo dall'ordine di servizio del Suo assistito, «come concordato con la proprietà»; il committente, a lavori finiti, scrive di «aver preso visione». A mia lettura è una presa d'atto, non un'autorizzazione: è il punto debole e lo segnalo per primo.
Quesito 2 — La contabilità dei lavori corrisponde a ciò che è stato eseguito?
Risposta. In larga parte sì. Le quantità degli stati di avanzamento coincidono con le misure che ho rilevato in sopralluogo per strutture, impianti e facciate; le voci che non tornano riguardano le finiture variate, contabilizzate a misura mentre il contratto era a corpo, e una voce di opere provvisionali ripetuta in due stati di avanzamento.
Tre confronti. Con il progetto esecutivo, voce per voce, per distinguere opere previste e opere in più. Con l'eseguito: in sopralluogo ho misurato le lavorazioni accessibili e aperto i controsoffitti dove la distribuzione impiantistica era stata variata. Con le date: ogni stato di avanzamento accanto alle annotazioni del giornale dello stesso periodo, per vedere se le lavorazioni contabilizzate fossero davvero in corso.
Ne escono tre gruppi. Voci coerenti su tutti i confronti: la maggioranza. Voci coerenti con l'eseguito ma non con il contratto: le finiture variate, contabilizzate a misura con prezzi nuovi, senza un atto che li fissasse prima dell'esecuzione. Voci incoerenti: la voce ripetuta sulle opere provvisionali, a mia lettura un errore materiale dell'impresa non intercettato dal Suo assistito nel visto dello stato di avanzamento; lì il controllo non è stato completo, e conviene dirlo prima della controparte. Il metodo del controllo contabile nella difesa di un professionista è in direttore dei lavori inadempiente: le prove.
Quesito 3 — I vizi lamentati sono difetti di esecuzione o di progetto, e il direttore dei lavori poteva rilevarli?
Risposta. Dei vizi lamentati, due sono difetti di esecuzione che il Suo assistito ha rilevato e contestato all'impresa con ordine di servizio; uno è un difetto di progetto degli impianti, che non gli compete come direzione lavori ma che ha comunque segnalato; uno, le infiltrazioni dalla copertura, è un difetto di esecuzione sul quale non trovo nessun controllo documentato durante la posa.
Il committente presenta i vizi in blocco, come prova di una direzione lavori assente. Il primo lavoro è separarli per origine (metodo in direttore dei lavori e progettista: responsabilità per i vizi): il difetto di esecuzione nasce da una lavorazione non conforme al progetto o alla regola d'arte, quello di progetto da un progetto che, eseguito alla lettera, produce comunque il problema. La distinzione decide chi poteva accorgersene e quando.
Fessurazioni delle tramezzature e distacchi del pavimento sopraelevato sono difetti di esecuzione (giunti assenti, sottofondo non stagionato): il giornale registra la contestazione all'impresa, un ordine di servizio chiede il rifacimento, le fotografie mostrano la lavorazione ripetuta. Il rumore degli impianti negli uffici è coerente con un dimensionamento dei canali che, a mia lettura, appartiene al progetto esecutivo degli impianti, di altro professionista; il direttore dei lavori l'ha segnalato per iscritto prima del collaudo. Le infiltrazioni dalla copertura sono il punto scoperto: la posa della membrana ha una sola fotografia, nessuna annotazione nel giornale, nessuna verifica di sormonte e risvolti; il difetto è di esecuzione, ma il controllo su quella lavorazione non risulta.
Sui termini: la garanzia dell'art. 1667 c.c. e la responsabilità per gravi difetti dell'art. 1669 c.c. hanno finestre di denuncia e prescrizione diverse, e il committente le richiama entrambe. Se le infiltrazioni siano «gravi difetti» è valutazione giuridica; il dato tecnico che Le serve è la data della prima manifestazione, dalle segnalazioni del gestore dell'edificio.
Quesito 4 — Il direttore dei lavori ha documentato il proprio controllo con ordini di servizio, giornale dei lavori e verbali?
Risposta. Per la maggior parte del cantiere sì: ordini di servizio numerati e controfirmati dall'impresa, giornale compilato con regolarità, verbali delle riunioni. La documentazione si dirada nell'ultimo tratto, finiture e copertura: annotazioni sintetiche, senza firma dell'impresa, nessun verbale.
Ordini di servizio e giornale dei lavori non sono, per quanto ho letto, un obbligo di legge nell'appalto privato: sono prassi, che il capitolato di questo cantiere prevedeva. Proprio perché il contratto li richiedeva, la loro qualità è il metro con cui la controparte misurerà la diligenza del Suo assistito: continuità delle annotazioni, coerenza con le fotografie datate, firma dell'impresa, corrispondenza con gli ordini di servizio.
Nel tratto principale il quadro è solido: ordini di servizio con numero, data, oggetto e firma per ricevuta dell'impresa, i più delicati con la sua risposta scritta; giornale con lavorazioni, maestranze e meteo, con un ritmo di compilazione che a mia lettura esclude una stesura a posteriori. Che cosa succede quando l'impresa contesta un ordine di servizio è in ordine di servizio: dissenso e recesso.
Nel tratto finale le annotazioni diventano telegrafiche, la firma dell'impresa manca, sulla copertura non c'è alcuna verifica; le fotografie sono poche e senza metadati, perché trasmesse via messaggistica. Il Suo assistito riferisce che in quelle settimane la proprietà aveva introdotto in cantiere un proprio fornitore delle finiture, senza rapporto con il direttore dei lavori: coerente con l'email del committente, ma resta una dichiarazione di parte finché non si trovano i documenti di quel fornitore.
Quesito 5 — Che cosa serve ancora per rispondere alle contestazioni e in quale ordine?
Risposta. Tre cose, in quest'ordine: i documenti del fornitore introdotto dalla proprietà nelle finiture, un sopralluogo in contraddittorio sulla copertura prima di qualunque riparazione, e la contabilità finale dell'impresa con le riserve, che il fascicolo non contiene.
I documenti del fornitore chiudono il quesito 1 e parte del 4: se l'ordine di acquisto di rivestimenti e porte porta la firma della proprietà, l'autorizzazione delle finiture emerge da un atto del committente, non dall'ordine di servizio del Suo assistito. Posso indicare quali documenti cercare e come leggerli.
Il sopralluogo sulla copertura va fatto prima che il committente la ripari, perché la riparazione cancella sormonte e risvolti. Se l'intervento è già annunciato, la strada è l'accertamento tecnico preventivo, su cui si esprime Lei; dal lato tecnico servono saggi sulla membrana, termografia e documentazione dello stato prima di ogni rimozione (preservazione delle evidenze).
La contabilità finale con le riserve manca per chiudere il quesito 2: gli stati di avanzamento esaminati sono intermedi. Se l'impresa ha iscritto riserve sulle finiture variate, il committente contesta al direttore dei lavori una contabilità che l'impresa stessa considera aperta. Allego una bozza di osservazioni per il futuro consulente d'ufficio con i quesiti integrativi (schema della revisione di una CTU): date di autorizzazione ed esecuzione per variante, corrispondenza fra contabilità ed eseguito per gruppi di voci, origine dei vizi per lavorazione.
Conclusioni e grado di certezza
La contestazione unitaria del committente non regge come tale: varianti, contabilità e vizi hanno storie diverse e in gran parte la documentazione del Suo assistito è quella di una direzione lavori diligente. Regge, e va affrontata, la parte su finiture e copertura, dove il controllo non è documentato.
Semaforo giallo — posizione sostenibile in parte: le varianti alle fondazioni e agli impianti sono autorizzate per iscritto, la contabilità delle opere principali corrisponde all'eseguito, due vizi su quattro sono stati rilevati e contestati all'impresa in corso d'opera; le finiture variate e la copertura restano scoperte finché non arrivano i documenti del fornitore e il sopralluogo in contraddittorio. Il semaforo riguarda la tenuta tecnica dei fatti, non l'esito del giudizio.
Ciò che non ho sostenuto: che il giornale dei lavori da solo provi il controllo su tutte le lavorazioni (nel tratto finale non lo prova); che il difetto degli impianti sia del tutto estraneo al Suo assistito (la segnalazione è documentata, se dovesse fare di più è valutazione Sua); che la voce contabile ripetuta sia irrilevante. È il Metodo TOP: evidenze, ipotesi, conclusioni con il loro grado di certezza.
Resto a disposizione per la riunione di studio e per le osservazioni al CTU quando sarà nominato. Con i migliori saluti, Ing. Fabrizio Salamano.
Chi firma: Perizia Direzione Lavori a Milano - ing. F. SALAMANO
La lettera e la consulenza sono dell'Ing. Fabrizio Salamano: ingegnere civile formato al Politecnico di Torino, iscritto dal 1995 all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Torino, CTU e perito presso il Tribunale di Ivrea, in ingegneria forense dal 1994. Ha curato di persona lettura del contratto, sopralluogo, confronto contabile e quesiti integrativi, dalla sede di Milano. Iscrizioni e abilitazioni si verificano dalla scheda dell'Ing. Fabrizio Salamano; il caso è reso in forma anonimizzata, a scopo informativo.
Perizia direzione lavori a Milano: sede, Tribunale di Via Freguglia e operazioni peritali
Lo studio ha una sede a Milano, dalla quale sono stati seguiti fascicolo, sopralluoghi e riunioni di questo incarico. Il vantaggio è la presenza: un sopralluogo in un edificio occupato si ripete se serve, un'apertura di controsoffitto si concorda con il gestore da un giorno all'altro, un'udienza si segue senza trasferte. In che cosa CTP, CTU e ATP differiscono davanti al Tribunale di Milano è spiegato nella pagina sul consulente tecnico di parte a Milano; gli altri incarichi in città sono nell'hub Milano, fra cui un contenzioso condominiale su infiltrazioni con revisione di una CTU già depositata a Milano.
| Dato locale | Riferimento |
|---|---|
| Sede | Milano (indirizzo non pubblicato) · tel. 02 5656 9756 · lun-ven 9-13 / 14-18 · referente Ing. Fabrizio Salamano |
| Tribunale | Tribunale di Milano, Via Freguglia 1, 20122 Milano · centralino 02/54331 · consulenti tecnici e periti |
| Sezione impresa | Competenze fissate dall'art. 3 del D.Lgs. 168/2003: proprietà industriale, società, appalti pubblici di rilevanza comunitaria; un appalto privato come questo non è nell'elenco (valutazione del difensore) |
| Corte d'Appello | Corte d'Appello di Milano, Via Freguglia 1, 20122 Milano; distretto di nove tribunali (circondari) |
| Albi CTU e periti | Iscrizioni sul portale telematico nazionale; ricerca degli iscritti sul portale del Ministero della Giustizia |
| Tempi di attivazione | Concordati per iscritto nel preventivo, sui termini dell'ordinanza o della diffida ricevuta |
In pratica: il fascicolo si esamina a distanza e si discute nello studio del difensore o nella sede di Milano; i sopralluoghi si fissano con la proprietà o il gestore, fuori dall'orario degli uffici; se è in corso una consulenza d'ufficio, il sopralluogo coincide con le operazioni peritali, a cui ogni parte partecipa con il proprio consulente (art. 194 c.p.c.), e il consulente di parte è ammesso all'udienza in cui interviene il CTU (art. 201 c.p.c.). Limite dichiarato: gli albi dell'Ing. Salamano sono quelli del Tribunale di Ivrea; a Milano opera come consulente di parte, revisore di CTU e second opinion, per i quali nessun albo è richiesto.
Documenti allegati alla lettera
- Tabella delle varianti (proposta, autorizzazione, esecuzione, contabilizzazione) con rinvio ai documenti del fascicolo.
- Confronto contabile per gruppi di voci: progetto, stati di avanzamento, misure rilevate in sopralluogo.
- Rilievo fotografico e verbale del sopralluogo nell'edificio, con l'apertura dei controsoffitti nelle zone variate.
- Scheda dei vizi per origine (esecuzione o progetto) e per controllo documentato.
- Bozza di osservazioni e quesiti integrativi per il futuro consulente d'ufficio.
- Codice civile, art. 1655, Nozione dell'appalto: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-vii/art1655.html; art. 1659, Variazioni concordate del progetto: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-vii/art1659.html; art. 1661, Variazioni ordinate dal committente: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-vii/art1661.html
- Codice civile, art. 1667, Difformità e vizi dell'opera: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-vii/art1667.html; art. 1669, Rovina e difetti di cose immobili: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-vii/art1669.html
- Codice civile, art. 2226, Difformità e vizi dell'opera (contratto d'opera): https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-iii/capo-i/art2226.html; art. 2230, Prestazione d'opera intellettuale: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-iii/capo-ii/art2230.html
- Codice di procedura civile, art. 194, Attività del consulente: https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-secondo/titolo-i/capo-ii/sezione-iii/art194.html; art. 201, Consulente tecnico di parte: https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-secondo/titolo-i/capo-ii/sezione-iii/art201.html
- D.Lgs. 27 giugno 2003 n. 168, art. 3, competenze delle sezioni specializzate in materia di impresa (Normattiva, consultato il 20/09/2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2003-06-27;168~art3
- Tribunale di Milano, sito ufficiale (sede, centralino): https://tribunale-milano.giustizia.it/; sezione «Consulenti Tecnici e Periti»: https://tribunale-milano.giustizia.it/it/consulenti_tecnici_e_periti2.page; «Protocolli e Convenzioni» (al 20/09/2026 nessun protocollo sulle CTU tecniche): https://tribunale-milano.giustizia.it/it/protocolli_e_conv.page
- Corte d'Appello di Milano, sito ufficiale: https://ca-milano.giustizia.it/; circondari del distretto: https://ca-milano.giustizia.it/it/circondari.page
- Ministero della Giustizia, portale degli albi dei consulenti tecnici e dei periti: https://alboctuelenchi.giustizia.it/gestione-albi/ricercaIscritti/load
Domande frequenti
Quali documenti servono al CTP per difendere un direttore dei lavori accusato di varianti non autorizzate?
Il contratto d'appalto con capitolato ed elenco prezzi, il disciplinare d'incarico del direttore dei lavori, il progetto esecutivo con le revisioni, le autorizzazioni scritte del committente alle varianti, gli stati di avanzamento con le misure, il giornale dei lavori se tenuto, ordini di servizio e verbali di cantiere, le comunicazioni fra le parti e le fotografie datate. Le riserve dell'impresa e le contestazioni del committente vanno lette in ordine di data: è l'ordine, più del contenuto, a dire chi sapeva che cosa e quando.
Il giornale dei lavori è obbligatorio in un appalto privato e quanto vale come prova?
Nelle norme del codice civile sull'appalto che abbiamo letto per questo incarico non compare un obbligo di tenere il giornale dei lavori: nell'appalto privato è una prassi, prevista quando contratto o capitolato la richiedono. Il suo valore tecnico dipende da come è tenuto: annotazioni giornaliere, firmate, con le lavorazioni in corso, le presenze e gli ordini impartiti. Un giornale compilato a posteriori o con pagine vuote nei periodi contestati aiuta poco; le fotografie datate e le email lo integrano.
Come si svolge il sopralluogo in un edificio direzionale a Milano se il cantiere è chiuso e l'immobile è occupato?
Si concorda con il difensore e con la proprietà una o più giornate di accesso, di norma fuori dall'orario degli uffici, e si ispezionano le parti contestate: locali tecnici, controsoffitti apribili, cavedi, coperture, con rilievo fotografico, misure e saggi non distruttivi. Se le parti hanno già nominato un CTU, il sopralluogo si svolge durante le operazioni peritali, alle quali ogni parte partecipa con il proprio consulente. Lavoriamo dalla sede di Milano (tel. 02 5656 9756); le date si fissano per iscritto.
Quale tribunale è competente per un appalto di un edificio a Milano e la causa va alla sezione impresa?
Il riferimento è il Tribunale di Milano, Via Freguglia 1, nel distretto della Corte d'Appello di Milano, stessa sede. L'art. 3 del D.Lgs. 168/2003, che fissa le competenze delle sezioni specializzate in materia di impresa, elenca proprietà industriale, diritto d'autore, concorrenza, cause societarie e contratti pubblici di appalto di rilevanza comunitaria: un appalto privato fra committente, impresa e direttore dei lavori non compare in quell'elenco. La scelta del foro e della sezione è del difensore; il consulente organizza sopralluoghi e presenza in base a quella scelta.
L'Ing. Salamano è iscritto all'albo CTU di Milano? Può comunque fare il consulente di parte a Milano?
Gli albi CTU e periti a cui l'Ing. Salamano dichiara l'iscrizione sono quelli del Tribunale di Ivrea. Per la consulenza tecnica di parte l'iscrizione a un albo non è richiesta: l'art. 201 c.p.c. prevede che le parti depositino la dichiarazione di nomina del proprio consulente nel termine fissato dal giudice, senza requisiti di albo. Una nomina d'ufficio a Milano passerebbe invece dall'albo telematico nazionale e dalla scelta del giudice; gli iscritti si consultano sul portale del Ministero della Giustizia.
Difende un direttore dei lavori, un progettista o un'impresa in un contenzioso su un cantiere a Milano? Ci mandi contratto, varianti e giornale dei lavori: Le diciamo per iscritto che cosa regge prima che lo scopra la controparte. Altri incarichi nella sezione Case study; come lavoriamo con gli studi legali. Sottoponi un caso.